املاک دلتا

به گزارش «مجله ملکی دلتا»، میانگین قیمت هر مترمربع زیربنای مسکونی در شهر تهران به 30 میلیون تومان رسیده و در این شرایط یک خانوار متوسط تهرانی به‌طور میانگین باید برای خرید یک دستگاه آپارتمان 75 متری با پس‌انداز یک‌سوم کل درآمد سالانه خود، 77 سال منتظر بماند؛ این درحالی است که سن امید به زندگی در ایران 76 سال برآورد شده است.

البته این سناریو به قیمت امروز و با فرض ثبات ارزش ریال و تثبیت درآمد خانوار و قیمت مسکن شدنی است و هرگونه تغییر در این شاخص‌ها می‌تواند دوره ‌انتظار را نیز تغییر دهد.

یک عمر انتظار

محاسبات شاخص دسترسی مسکن بر اساس آمارهای بانک مرکزی، وزارت راه و شهرسازی و مرکز آمار ایران نشان می‌دهد که میانگین ارزش یک واحد آپارتمان 75 متری مطابق با الگوی مصرف در شهر تهران با قیمت‌های فعلی به 2 میلیارد و 300 میلیون تومان رسیده که در بهترین سناریو تقریباً 24 برابر میانگین کل درآمد یک خانوار تهرانی در سال 1399 است.

بررسی‌های تغییر درآمد خانوارهای تهرانی در 30 سال اخیر از میانگین رشد 21.6 درصدی درآمد خانوارها در هر سال حکایت دارد. با این حساب، با فرض اینکه درآمد خانوارهای تهرانی در سال 1400 به‌اندازه میانگین 29 سال اخیر رشد کند و قیمت مسکن بدون هیچ تغییری تا پایان سال ثابت بماند، باز هم میانگین ارزش یک آپارتمان 75 متری در تهران حدود 20 برابر میانگین درآمد سالانه یک خانوار تهرانی خواهد بود و طول دوره انتظار برای خرید مسکن باز هم به حوالی 60 سال می‌رسد.

این در حالی است که سال گذشته، ایرج حریرچی، معاون وزیر بهداشت در یک برنامه تلویزیونی، سن امید به زندگی در ایران را بالای 76 سال عنوان کرده بود. به‌عبارت‌دیگر، اگر سرپرست یک خانوار تهرانی از بدو رسیدن به سن قانونی یعنی 18 سالگی مستقل شود و بخواهد با پس‌انداز یک‌سوم درآمد سالانه خود خانه بخرد، به‌طور میانگین در بهترین سناریو باید 78 سال عمر کند و در سناریوی محتمل نیز با فرض ثبات شرایط موجود تا 95سالگی قادر به خرید یک آپارتمان 75 متری در منطقه متوسط تهران نخواهد بود.

قدرت 5 برابری مسکن به درآمد

بررسی آمارهای مربوط به تغییرات درآمد خانوارهای تهرانی و تحولات قیمت مسکن از سال 1371 تا سال 1399 حاکی از این است که در این دوره 29 ساله، درآمد خانوارهای تهرانی حدود 22 هزار و 460 درصد رشد کرده و از حدود 424 هزار تومان در سال 1371 به 95 میلیون و 701 هزار تومان در سال 1399 رسیده است.

در مقابل اما، شیب افزایش قیمت مسکن در این دوره 29 ساله بسیار بیشتر بوده و میانگین قیمت هر آپارتمان 75 متری مطابق با الگوی مصرف از حدود 2 میلیون و 170 هزار تومان در سال 1371 به حوالی 2 میلیارد و 270 میلیون تومان در سال 1399 رسیده است.

مطالعه بیشتر: مطلب «تولیدکنندگان مسکن، عاجز از تولید!» را در سایت مجله ملکی دلتا بخوانید.

محله هفت حوض یکی از محله‌های قدیمی شهر تهران است و جزو میدان‌های بزرگ و بسیار معروف به حساب می‌آید. به گزارش «مجله ملکی دلتا» همین امتیاز سبب ترغیب افراد به خرید آپارتمان در این محدوده شده است.

محله هفت حوض (میدان هفت حوض) در منطقه 8 و سمت شرق تهران است و از بسیاری جهات با بقیه میدان‌های تهران فرق دارد.

در زمان شکل گیری میدان دقیقا هفت عدد حوض وجود داشت اما امروزه بنا بر سلسله اصلاحاتی که روی آن میدان اعمال گردید بر تعداد حوض‌هایش افزوده شد.

میدان هفت حوض فقط مانند یک میدان برای تسهیل در رفت و آمد خودرو طراحی نشده است بلکه در این محله انواع فعالیت‌های اجتماعی در جریان است.

وجود مغازه‌های اطراف میدان، بوتیک‌های لباس، مغازه‌های کیف و کفش فروشی، فضای سبز و طبیعتی آرام بخش و دیگر جاذبه‌ها باعث جذابیت خریداران برای خرید آپارتمان در هفت حوض شده است.

هفت حوض که در نزدیکی محله نارمک قرار دارد با خرید آپارتمان در این محدوده به صد میدان سرسبز نزدیک خواهید شد.

بررسی قیمت آپارتمان در هفت حوض

با کمی جستجو در سایت ملکی دلتا می‌توانید آپارتمان با متراژهای مختلف در رنج قیمت 30 تا 57 میلیون تومان در هر مترمربع را مانند نمونه‌های زیر پیدا کنید.

آپارتمان با متراژ 46 متر 5 سال ساخت و امکانات (انباری) با 37 میلیون تومان در هر متر مربع با نقدینگی یک میلیارد و 720 میلیون تومان در سایت آگهی شده است.

اگر به دنبال آپارتمان‌های بزرگتر با متراژ 91 متر یک سال ساخت و امکانات (پارکینگ – انباری – آسانسور) با قیمت 46 میلیون و 154 هزار تومان در هر متر مربع  با 4 میلیارد و 200 میلیون تومان نیز در سایت موجود است.

پیشنهاد مطالعه : اگر زندگی در شرق تهران را می‌پسندید، مطلب «تهرانپارس محله‌ای پرمتقاضی در شرق تهران» مطالعه کنید.

به گزارش «مجله ملکی دلتا» روند افت قیمت‌ها در بازار مسکن شهر جدید پردیس از آبان ماه سال 1399 شروع شده و در حال حاضر به دلیل افزایش عرضه نسبت به تقاضا معاملات در رکود سنگینی به سر می‌برد.

علت کمیاب شدن مشتری‌ها به کم بودن سرانه‌های خدمانی در بعضی فازها و به طول انجامیدن تحویل واحدها مرتبط است.

اواسط سال گذشته در فاز 8 قیمت برخی واحدهای تحویلی به بالای یک میلیارد تومان رسیده بود که در حال حاضر تا 850 میلیون تومان افت کرده است.

از سال گذشته بسیاری از مستاجران که توان اجاره‌نشینی در تهران را از دست داده‌اند به شهر جدید پردیس نقل مکان کرده‌اند که همین جابجایی باعث رشد اجاره‌بها در این شهر شده است.

با وجود اینکه هم اکنون نرخ رهن یک آپارتمان در پردیس به بالای 100 میلیون تومان رسیده است بازار خرید آپارتمان در پردیس و یا فروش آپارتمان راکد است.

به گفته واسطه‌های ملکی طولانی شدن تحویل واحدها و کمبود سرانه‌های خدماتی و رفاهی نسبت به تعداد آپارتمان‌های موجود علت کاهش قیمت مسکن در پردیس و کسادی معاملات در این شهر است.

کمبود سوپرمارکت و نانوایی، نبود تاکسی یا اتوبوس برای جابجایی مردم، محوطه‌های پر از سنگ و کلوخ از جمله معضلاتی است که در بعضی فازهای این شهر به چشم می‌خورد.

پیشنهاد مطالعه: اگر تمایل دارید از زمان اتمام طرح مسکن مهر پردیس باخبر شوید، مطلب «اتمام طرح مسکن مهر پردیس تا شهریور» مطالعه نمایید.

به گزارش «مجله ملکی دلتا» مصرف کنندگان اصلی سیمان تولیدی را بتن سازان تشکیل می‌دهند و این در حالی بوده که به جای تولیدکننده، دلالان از نحوه عرضه سیمان در بورس سود می‌برند و با عرضه سیمان پاکتی با قیمت ارزان تر نسبت به سیمان قله عملا کمر صنعت بتن آماده شکسته شده است.

مهرداد نظارت، رئیس کانون سراسری بتن آماده و قطعات بتنی ایران، اظهار داشت: از خرداد ماه سال جاری همراه با افزایش قطعی برق، افزایش قیمت سیمان فله و موضوع ورود سیمان به بورس کلا مطرح شد.

با عرضه سیمان در بورس کالا دلالان بیش از قبل وارد عمل شده‌اند و افرادی که قبلا در اصناف دیگری همچون سکه و موبایل کار می‌کردند اکنون وارد داستان سیمان شده‌اند.

وی در ادامه افزود: در طی جلسه‌ای که هفته گذشته با تمام استان‌ها برگزار شد همه به اتفاق مخالف عرضه سیمان در بورس بودند و حاضر به خرید سیمان مورد نیاز خود از بورس نیستند.

وی تاکید کرد: یکی از ارکان اصلی بحث ساختمان سازی سیمان است و زمانی که مصالحی همچون سیمان و فولاد دچار مشکل است به طور طبیعی با رکود مسکن روبرو هستیم.

نظارت در ادامه خاطر نشان کرد: سال‌های سال زحمت کشیدیم که بفهمانیم بتن آماده کنترل شده است و استانداردها بر روی این نوع بتن تاکید دارد و مردم از بتن آماده استفاده کنند.

با ورود سیمان پاکتی با قیمت پایین مردم به بتن‌های دستی رو آورده‌اند و بدون هیچگونه کنترلی در محل ساختمان توسط کارگر ساخته می‌شود و همین امر موجب شده که کمر صنعت بتن آماده بشکند.

پیشنهاد مطالعه: اگر تمایل دارید از دلایل افزایش مسکن باخبر شوید، مطلب «قیمت مسکن با قطعی برق افزایش یافت» را مطالعه کنید.

به گزارش «مجله ملکی دلتا»، تیغ تیز بی سر و سامانی اجاره بر گلوی اقشار آسیب‌پذیر» توصیف وزیر پیشنهادی راه و شهرسازی از وضعیت کنونی است؛ از طرف دیگر بررسی‌ها از رشد اجاره‌بها در مقایسه با اوایل تابستان و حتی نسبت به دو هفته قبل حکایت دارد و ظاهرا اعتنای چندانی به سقف مجاز افزایش 25 درصد نمی‌شود.

جهش قیمت‌ها در بازار اجاره، وزیر پیشنهادی راه و شهرسازی را بر آن داشت تا اولویت خود را بر این حوزه بگذارد. رستم قاسمی در پیامی توئیتری نوشته است: «اولین گام در حوزه مسکن، برداشتن تیغ تیز بی‌سرو سامانی ‌اجاره از گلوی نحیف اقشار آسیب‌پذیر است».

افزایش اجاره بها در یک ماه گذشته

اما از بازار اجاره خبر می‌رسد که با وجود رکود قراردادها، اجاره‌بها طی یک ماه اخیر افزایش یافته است. هم‌اکنون نیز عمده فایل‌های عرضه شده به بازار اجاره از نوع قدیمی و نامرغوب هستند. این درحالی است که مالکان به بهانه رشد تورم، افزایش قیمت مصالح ساختمانی و عقب ماندگی نرخ رشد اجاره از قیمت مسکن، نرخ‌هایی را پیشنهاد می‌دهند که از توان مستاجران خارج است.

در عین حال اغلب اجاره‌نشین‌ها قرارداد خود را تمدید می‌کنند و کماکان گزارش‌های میدانی از تعیین اجاره‌بها بالاتر از سقف مجاز مشخص شده توسط ستاد ملی کرونا حکایت دارد.

نگاهی به فایل‌های موجود در بازار اجاره حاکی از آن است که با نرخ‌های رهن فعلی، حدود دو سال قبل (یک و نیم سال بعد از شروع روند افزایش قیمت مسکن) می‌شد در تهران، مسکن خریداری کرد. آمار تیرماه 1400 رسمی می‌گوید اجاره‌بها در تهران 35 درصد و در کل کشور حدود 39 درصد نسبت به سال قبل افزایش یافته اما کف بازار، بخصوص در مناطق برخوردار و نیمه برخوردار، گویای افزایش 50 تا 70 درصد و بعضا 100 درصد است.

در پرتقاضاترین محدوده بازار مسکن شهر تهران یعنی منطقه 5، نرخ رهن کامل واحدهای 50 تا 70 متر قدیمی حداقل 250 میلیون تومان است و در واحدهای کمتر از 5 سال بر اساس موقعیت و امکانات به 300 تا 400 میلیون تومان می‌رسد.

در تهرانپارس شرقی واقع در منطقه 4 نیز که از تقاضای بالایی برای خرید و اجاره برخوردار است نرخ رهن کامل واحدهای 50 تا 70 متر، بسته به سن بنا و امکانات بین 200 تا 350 میلیون تومان تعیین می‌شود. این در حالی است که سال گذشته با 100 تا 150 میلیون تومان به راحتی می‌شد در تهرانپارس آپارتمان رهن کرد.

بازار اجاره بها در جنوب تهران

اوضاع بازار اجاره در جنوب تهران نیز چندان مناسب نیست؛ به طوری که به دلیل تراکم جمعیت برای رهن یک واحد نقلی قدیمی در مناطق 14 و 15 باید دست کم 150 میلیون پرداخت کرد که البته اغلب از امکانات کامل برخوردار نیستند.

مطالعه بیشتر: مطلب «با چقدر نقدینگی در توانیر خانه بخریم؟» را در سایت مجله ملکی دلتا بخوانید.